MANCANZA DELL’ABITABILITA’ NELL’ACQUISTO DI CASA

Si rivolge a me una signora, la quale, mettendo in vendita l’appartamento acquistato anni prima, si accorge che l’immobile è sprovvisto di certificato di abitabilità.

Innanzitutto, è necessario verificare se l’immobile ha i requisiti per ottenere l’abitabilità. In caso affermativo, si chiederà al venditore il risarcimento del danno in relazione alle spese sostenute per ottenere il certificato (Cass. 15.5.2003, n.7529). In caso negativo, ci sono i presupposti per chiedere la risoluzione del contratto di compravendita ex art.1453 c.c., in quanto, secondo la giurisprudenza maggioritaria, si configura un’ipotesi di vendita aliud pro alio, ovvero di vendita di un bene completamente diverso da quello pattuito. Si ritiene, infatti, che una casa senza abitabilità manca della funzione essenziale alla quale il bene assolve.

Anche in questo caso si potrà agire per il risarcimento del danno, che sarà valutato in relazione al deprezzamento dell’immobile e alla ridotta commerciabilità (Cass. 19.7.1999 n.7681, Cass. 14.12.1994 n.10703, Cass. 3851/08, Cass. 24786/06, Cass. 29.8.2011 n.17707).

L’azione di risoluzione del contratto e l’azione di risarcimento del danno si prescrivono in 10 anni e possono essere esperite congiuntamente o separatamente. Inoltre, l’azione di risarcimento può essere proposta indipendentemente dall’azione di risoluzione.

Nell’atto di compravendita di un immobile ad uso abitativo, il requisito dell’idoneità del bene ad essere abitato è, quindi, da ritenersi implicito, ovvero sotteso alla volontà delle parti, per cui opera un implicito obbligo del venditore a garantire l’abitabilità. Tutto ciò vale salvo che le parti non si siano diversamente accordate per iscritto, ovvero se il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito o se abbia esonerato il venditore dal relativo obbligo. La sola conoscenza dell’acquirente del mancato rilascio del certificato di abitabilità al momento della stipulazione del contratto non vale ad escludere l’inadempimento del venditore.

In particolare, si configura anche una responsabilità del notaio, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze (Cass. 21.6.2012 n.10296).

Ovviamente starà al Giudice valutare tutte le circostanze del caso ed in particolare l’importanza dell’inadempimento. In una recente sentenza (Cass. 21.1.2013, n.1373), non si è riconosciuta la vendita aliud pro alio, in quanto il prezzo di vendita era esiguo, nonostante l’immobile fosse collocato in stabile d’epoca e fosse stato visionato prima dall’acquirente “nello stato di fatto e di diritto”.